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Le Bail Commercial: les différents leases commerciaux en Floride.

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Quels sont les différents types de baux commerciaux?

Il existe 3 grandes catégories de bail commercial. Et dans chaque catégorie, on dénote des variations selon le type de propriété. L’essentiel des variations tournent autour du taux de base du montant du loyer ( le prix au Square feet) et de la répartition des dépenses entre le locataire et le propriétaire. 

Le Full Service

Ce lease signifie généralement que le prix de location demandé, par le propriétaire, comprend tous les frais d’exploitation de la propriété: comme les services de conciergerie, l’entretien des biens, des services publics et les impôts fonciers. Ceci est la forme la plus simple et la plus “sans surprise” d’un bail commercial. On retrouve essentiellement ce type de lease chez les multi-locataires des immeubles de bureaux avec les pièces partagées. Même si un contrat de location-service complet à la grande majorité des dépenses d’exploitation supplémentaires déjà incluses dans le loyer mensuel. Il pourra y avoir des ajustements en cas de dépassement des dépenses.

Lease commerce Miami NNN et Gross leaseTriple Net Lease

Communément appelé “NNN”, ce lease est le plus pénalisant pour le locataire. Le locataire doit tout payer. Le loyer qui est demandé sera donc un gain Net pour le propriétaire (le Landlord). Ce type de bail à tendance à être de plus en plus répandu notamment dans les zones les plus demandées. Au montant du loyer Il conviendra d’ajouter les dépenses du propriétaire telles que:

  • dépenses «nettes» d’exploitation,
  • l’entretien,
  • les impôts fonciers,
  • les assurances la gestion et ce n’est pas limitatif…

Ces charges sont facturées tous les mois et seront ajustées à la fin de l’année au prorata d’occupation.

Sur ce type de bail, il faut vraiment faire attention à ces dépenses qui peuvent parfois plus que doubler le montant du loyer. Il est vraiment utile de se faire assister par un professionnel quand on souhaite s’installer. Traiter en direct avec le propriétaire ou avec le business broker du propriétaire peut s’avérer une opération périlleuse.

lease-bail-acheter-une-entreprise-ou-un-commerce-en-florideModifié Gross – parfois appelé “Industrial Gross”

Ce type de bail est plus utilisé pour les espaces industriels ou les l’entrepôts. En règle générale, il s’agit d’un contrat de location ou tout est compris à l’exception de quelques dépenses. Il est courant de ne pas inclure dans ce type de contrat les dépenses électriques qui seront facturées sus du loyer.

Pourcentage de location

Ici, le locataire est responsable de payer un loyer de base, ainsi qu’un % mensuel de ses revenus générés par l’entreprise occupant l’espace loué. Ils sont le plus souvent utilisés dans des espaces de vente au détail et en particulier les centres commerciaux (très courant).

Loyer = Loyer de base (X$ du m2) + % des ventes

Encore une fois, il n’y a pas de mauvais lease. Il faut juste savoir au moment de la signature, quel sera le montant du loyer et de vos charges pour ne pas être surpris par la suite…c’est trop tard. Votre Business broker est là pour vous aider à apprécier l’adéquation entre votre lease et votre commerce ou entreprise. Il est donc essentiel de bien le choisir.

Oui je veux aussi avoir de bons conseils!

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